2017年01月28日

「失敗しない土地選びの秘訣」 全て読むと貴方は土地選びの達人に成ります!?

土地(地面)いい家を建てる工務店はみつかった。じゃあ次に必要になるのは?

もちろん、土地(地面)です。

 良い土地をみつけるというのは、いい家を建てるのと同じくらい難しいのです。マイホームは、一生に一度のビッグな買い物。

 それこそあなたの人生と命を賭けての買い物なんですね。
 不動産業界の仕組みを知ってないと、あなたはいい土地にめぐりあえません。

 さらに、業界特有の慣習やしくみが複雑なため、専門知識を持たない人は、不動産屋さんのいいなりになりかねません。あなたは、こんな不安をかかえていませんか?

良心的な不動産屋は、どうやって選ぶの? 本当にの土地で本当にいいの? もっと他にいい土地があるんじゃないの? 表に出てこない土地はどうやって探せばいいの? 土地を価格だけで選んでいいの? この土地にどんな建物を建てられるの? 変な土地を売りつけられないだろうか? 要望をきちんと聞いてくれるだろうか? 経験は豊富だろうか?
 
 この不動産屋は、本当に信用できるの? 土地探し、本当に大変です。疑問、苦痛、苦悩、混乱、不安・・・。

失敗は許されません!

家を建てる土地にもこだわるために、しっかりとした情報収集が大事です。そこで、不動産の営業マンが教えない、不動産業界の裏側を特別に大公開しましょう!

2017年01月27日

不動産の営業マンが教えない秘密の話?!

不動産の商売方法に秘密良い土地情報は、なかなかあなたの手には届きません!インターネットや住宅雑誌が盛んになり、いろんな情報が簡単に手に入る現在でもです。

なぜでしょうか?

実は、不動産の商売方法に秘密が隠されているのです。よく不動産は、両手・片手の商売に例えられます。

「両手の商売」というのは、売主さんからも買主さんからも仲介手数料をもらうことです。 「片手の商売」というのは、売主さんか買主さんのどちらか一方からしか手数料をもらわないことをいいます。
【補足説明】 「アンコ」といって中間また別の業者が間に入り、売主もしくは買主からの手数料を業者間で頭割りすることもまれにあります。

いい物件は、なかなかオープンにならないとにかく、不動産業者にとって、一番儲かるのは当然「両手の商売」なのです。

ですから、売主さんから土地や住宅を「売って下さい!」と依頼を受けると、その業者は「売り物件情報」をできれば他の同業者には公開しないで自分だけで売りたいわけです。

いい物件は、なかなかオープンにならないし、自分の持っている物件をお客さんのために提案するということが難しいのです。 

また、不動産の営業で一番の苦労は、何と言ってもこの「売り物件の情報収集」です。不動産、免許さえ受ければ誰でも営業できます。でも、売るものがなければ商売は成り立ちません。

 人気のある土地は、自分で買いたい人を見つけられます。どちらにしろ、売り土地情報は、まず、自分の顧客に紹介します。買主がいない時、その情報が表に出てくるんです。ということは、人気の土地は、他の不動産屋さんには出にくい。

 だから、皆さんがいい土地を手に入れたいなら、手間隙惜しまず、複数の不動産屋さんを、定期的に訪問しなければいけないんです。
そうすれば、見つかるでしょう。

 そこで、「いい物件をください!」と業者間回りをするわけですが、そうは簡単に手にすることはできないので、個人的な人脈や縁故を通じて入手することが多くなります。結果として、土地をお求めの「お客さま」は、こうした隠れた情報を手にするためには、「強力パイプ」をもつ業者を探し当てるか、土地の選び方を知っている人に教えてもらうしかないのです。

私共は家を建てるプロもちろん、私共は家を建てるプロですが、土地選びまでトータル的にサポートさせて頂く事も多くございます。なぜならば、どういう土地に家を建てると良いのかということもよくわかっているからです。

もし、土地選びでもお困りであれば、一度、お気軽にご相談ください。不動産の営業マンが教えない、”失敗しない土地選びのコツ”をお教えいたします。

2017年01月26日

「失敗しない土地選びの秘訣」セミナ-1 全て読むと貴方は土地選びの達人に成ります

はじめに

あなたは、こんな不安をかかえていませんか?

良心的な不動産屋は、どうやって選ぶの?

この土地で本当にいいの?

もっと他にいい土地があるんじゃないの?

表に出てこない土地はどうやって探せばいいの?

土地を価格だけで選んでいいの?

この土地にどんな建物を建てられるの?

変な土地を売りつけられないだろうか?

要望をきちんと聞いてくれるだろうか?

経験は豊富だろうか?

この不動産屋は、本当に信用できるの?

土地探し、本当に大変です。

疑問、苦痛、苦悩、混乱、不安・・・。

でも、ご安心ください。

このセミナーが終わるまでには、そんなあなたの疑問や不安は、すべて解決しています。

皆さん、土地を買うか買わないかを、最終判断するのはあなたです。

ですから、土地探しに必要な知識を身につけてくださいね。

さて、土地購入は、家づくりの出発点。

絶対に失敗したくないですよね。

「いい土地をできるだけ安く買いたい」

ところが、不動産業界の仕組みを知ってないと、あなたはいい土地にめぐりあえません。

さらに、業界特有の慣習やしくみが複雑なため、専門知識を持たない人は、不動産屋さんのいいなりになりかねません。

だから、まず、不動産業界の話をしますね。

不動産屋さんは、土地を仲介すると、通常その土地の売買金額の3パーセント+60,000円×消費税を、報酬として受け取ります。

たとえば、土地を売りたいと依頼された場合、買いたい人を不動産屋さんが自分で見つければ

売りたい人から、3パーセント+60.000円×消費税

買いたい人から、3パーセント+60.000円×消費税

の報酬をいただくわけです。

しかし、もし、他の不動産屋さんが買いたい人を見つけてきた場合は、売りたい人からの、3パーセント+60.000円×消費税だけになります。

だから、不動産屋さんは、できるだけ自分で買いたい人を見つけようとするんです。
今日はプロローグでした。

いよいよ次回から本題に入っていきますね。

2017年01月25日

「失敗しない土地選びの秘訣」2

人気のない土地は、自分で買いたい人を見つけにくいんですが、

人気のある土地は、自分で買いたい人を見つけられます。

どちらにしろ、売り土地情報は、まず、自分の顧客に紹介します。

買主がいない時、その情報が表に出てくるんです。

ということは、

人気の土地は、他の不動産屋さんには出にくい。

だから、皆さんがいい土地を手に入れたいなら、

手間隙惜しまず、複数の不動産屋さんを、定期的に訪問しなければいけないんです。

そうすれば、見つかるでしょう。

ただし、注意点として、いい土地で安いように見えても、そこに家を建てる場合、

結局高くついてしまう土地があります。

それは、造成費がかかったり、外部給排水に余分な費用が必要だったりします。

また、後退制限があり、家を建てることに使える部分が少ない土地もあります。

さらに、その土地にどんな家が建つかを想像するのは、非常に困難です。

こうした話を、皆さんが自分で判断できるように、なるべく

専門用語を使わないで、少しづつお伝えしますね。

失敗しない土地選びの秘訣ですが、

まず最初に、一戸建てに向く土地、向かない土地について話しますね。

土地を探してる人は、土地だけが欲しいわけじゃないはずです。

土地を買ったら、そこに家を建てる。

だから、建物を建てるのに向くかどうかは大切な要素です。

チェックすべき点は、3つあります。

まずは、用途地域です。

実は、家を建てる人はこれを案外見落としてます。

でも、非常に大事なことなんで説明しますね。

用途地域というのは、住居、商業、工業用など土地利用を決めたもので、

12種類あります。

第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域

これらの用途地域が指定されると、それぞれの目的に応じて、建てられる

建物の種類や大きさに規制がかかってくるんです。

今日は難しい話でしたね。

2017年01月24日

「失敗しない土地選びの秘訣」3

結論は、「第一種低層住居専用地域」が、住宅用地としては一番理想です。

下ほど、住環境は悪くなります。

ですから、なるべく上の地域のほうが、住むにはいいわけです。

例えば、

「第一種低層住居専用地域」

主に2階建て程度の戸建て住宅・アパートが建っている地域です。

この地域では、建物の高さは10メートルまでと制限されています。

また、お隣の敷地から1メートル以上あけて家を建てなくてはいけません。

ようするに、住環境を保全する地域になってるんですね。

この地域には、ホテルや百貨店や商業ビルなどは建てられません。

ですから、ある日突然、隣の空き地にパチンコ屋ができたとか、マンションが

建って日当たりが悪くなったとか、そういう心配はありません。

つまり、一戸建てに向く土地ですね。

もし皆さんが、将来、小さいけど何かお店をしたいと思ったとき、

店舗兼用住宅なら大丈夫な地域です。

ただ、物件が少ないので、探すのはなかなか難しいのが現実です。

それと、用途地域以外の土地を、俗に一般白地地域と呼んでいます。

市街化調整区域です。

ここも一般の住宅は建てられます。

だだ、どちらかというとこの地域は規制がゆるやかです。

危険物の貯蔵所、大きな騒音がするような工場とか、それからいわゆる

風俗営業のような施設以外は建てられます。

仮にこの地域に気に入った分譲地があったとしましょう。

でも、そこは、ファッションホテルを建てられる地域なんです(苦笑)。

ですから、住む場所としては、避けたほうが無難でしょうね。

つい、最近、私の事務所の南にパチンコ屋さんができ、車は多くなるは、

ネオンはギラギラで、一気に環境が悪くなりました。

私は日中だけなんでまだいいんですが、住んでいる人は悲惨ですよね。

さらに、避けておいた方がいい地域が他にもあります。

それは「環境保全地域」と呼ばれる所です。

ここは、がけ崩れや土砂崩れの危険を覚悟しなければいけません。

ですから、よほどこだわりがない限り止めたほうがいいでしょうね。

2017年01月23日

「失敗しない土地選びの秘訣」4

「土地を安く買う方法って、あるんですか?」

これ、女性からよく聞かれる質問なんです。

同じものなら、できるだけ安く買いたい。

女性は特にそうなんでしょうね。

まあ、私もスーパーでは、半額になるまで待って買います(苦笑)。

なので気持ちはよくわかります。

同じものなら、なるべく安く買いたい。

皆さんもそうじゃないですか?

建物は値切ると手抜きされる恐れがあるんですが、土地は同じものです。

だから、土地はいくら値切っても良いんです。

安く買わないと損ですよね。

そこで、今日は、同じ土地を安く買う方法を3つご紹介しますね。

まず一つ目。

分譲地で売れ残りを探す方法です。

分譲地と言うのは、売る目的で作られた土地です。

だから、業者は、早く売りたいわけです。

さきほどのスーパーの話ですが、惣菜などはその日のうちに売りきりたい。

そうでないと廃棄処分しなければいけません。

だから夕方になると値引きしてるんですよね?

分譲地も同じで、売れ残りは、ディスカウントされやすいんです。

ただし、売れ残ってる理由を確かめることをお忘れなく。

二つ目は、売り急ぎの土地を探す方法です。

分譲業者と違って、一般の方が土地を売る理由はいろいろです。

いつか売れればいいと言う人もいれば、早く処分したいと言う人もいます。

でも、根本は、一つ目の考え方とおんなじなんです。

ようは、急いで売りたいか?、いつでも良いか?

という違いなんですね。

例えば、急いで売りたい理由に、相続税の納付があります。

そういう人は、相続した土地をできるだけ早く売りたいと思うんです。

一方、先祖代々の土地だからなるべく手放したくないという人もいます。

最近は、早く売って換金したいっていう人が増えてますね。

それと会社なら倒産、個人なら破産というケースです。

つまり、そういう売り急ぎの土地は、値引き交渉できるということですね。

そこで、勘のいい皆さんならもうおわかりだと思います。

買いたい土地があるなら、不動産業者に、

「どうして売りに出されてるんですか?」って、聞いてください。

もし、売り急いでるなら、安く買えますね。

2017年01月22日

「失敗しない土地選びの秘訣」5

それから3つ目は、競売物件を探すという方法です。

「競売」って聞くと、問題のある物件と感じるかもしれませんね。

でも、競売物件は裁判所が売主で、入札で行われる正当な取引なんです。

価格ですが、相場の7~8割で購入できます。

ただ、いわゆる破産者が清算手続きをしないので、強制的に売り出されていて、

いさぎ良くない人がいたりします。

落札しても、退去してくれないんです。

中古住宅などは、中を見ることができません。

そんなわけで、債権債務があまり複雑でない物件を選んでください。

また、専門家に手続きを代行してもらうという方法もあります。

ところで、じつは、不動産を安く買う、究極の秘訣があるんです。

それは、皆さんが、買いたい価格の理由を説明することです。

以外と、説得力があり、効果もあるんですが、あまりこれをやる人がいません。

不動産価格に定価はありません。

売値は、あくまで売主の希望金額なんです。

値段の根拠だって、

「せめてローンを完済できる金額で」

とか、「○千万円以下では売りたくない」

など、理由は曖昧なんです。

もちろん、不動産業者から、

「この辺の相場は坪○○万円位なんで、○千万円ぐらいで様子みますか?」

というアドバイスもあるでしょう。

でも、価格を決めてるのは売主です。

そして、先ほどいったように買う側にも問題があります。

新聞広告や情報誌で見た値段を、定価だと思い込んでるんです。

値札がついてたら、その値段で買うのが普通ですからね。

大阪のおばちゃんは違いますが(笑)。

スーパーでは特にそうでしょう。

安くしてとは言えないから、値引きされるまで待ってる。

そういう待ちの姿勢が、業者の都合で契約させられる原因なんです。

ですから、皆さん、値段は交渉できるということを知ってください。

だって、定価なんかないんですから。

どんどん値切ってください。

海外でお土産を買うときに値切ってますよね?

同じような感覚でいいんです。

気軽な感じで。

2017年01月21日

「失敗しない土地選びの秘訣」6

もし、あなたが値切るのを業者がいやがるようなら、その業者は信頼できません。

業者は買主であるあなたの代理ですから、あなたの味方のはずです。

業者が売主の代理もかねてたら中立の立場になりますが。

どうして、その価格にして欲しいか。

その理由をしっかり伝えてください。

例えば、総予算が2,500万円で、建物に1,500万円必要なので、

土地代は、1,000万円までなんです。

単に、1,000万円にして欲しいというより説得力があると思いませんか?

別にどんな理由でもいいでんす。

理由をつけるだけで、承諾してくれる確立が高くなるんです。

買いたい価格の理由を説明するだけで、土地は安く買えるんです。

追伸、オマケで安く買う秘訣をもう一つ。

それは、売主から直接買うことです。

なぜ?それは、仲介手数料を払う必要がないからです。

一番最初のメールでもお伝えしましたが、

業者を通すと仲介手数料として、3パーセント+60.000×消費税円が必要です。

例えば、土地が1500万円だと、手数料として55万800円いるんです。

でも、売主が不動産業者の場合、法律で、請求できないことになっています。

先ほどの例でいえば、55万800円払わずに済むんです。

ですから皆さん、売主が誰かを調べてくださいね。

「こんな所、よく買ったね」

と言う話を、時々聞きます。

よく注意すればわかるのに、よほど買い急いだのか、

それとも、不動産業者の口車にのせられて買ってしまったのか。

いずれにしろ、ちゃんとみておけば、買わずに済んでたんです。

あなたがそうならないために、安くても買ってはいけない土地について話しますね。

まず一つ目は、給排水が整備されていない(できない)土地です。

これ、結構あります。

ある程度費用をかければ、整備できる土地と、お金をかけても整備できない土地があるんです。

実際の例で言うと、二つのパターンがあります。

一つは、今まで使っていなかったから設備していなという土地。

もう一つは、本来は整備しないといけないのに、整備せずに使っていた土地。

2017年01月20日

「失敗しない土地選びの秘訣」7

不動産業者に、「給排水は整備されてますか?」とたずねてください。

もし、できてないなら、費用がどれくらいかかるかを聞いてください。

二つ目ですが、周辺に嫌悪(けんお)施設がある土地です。

一般的に、このような施設がある周辺の土地って安いんですね。

何を嫌悪施設と呼ぶかは、価値感によるんですが、

例えば、近くに火葬場がある場合。

たとえ隣になくても、匂うようだといやですね。

なので、風向きも要チェックです。

臭いと言えば産廃処理施設です。

これは、風向きにもよるんですが、結構離れてても匂いますね。

地域住民が署名活動をして撤去を求めても、立ち退かせるのは難しいんです。

また、このような施設があるところは避けたほうがいいですね。

ちなみに、このような嫌悪施設の有無は、契約時の「重要事項説明書」

に書かれてるんで、必ず確認してくださいね。

もし、記載されてなくて、あとで嫌悪施設だとわかった場合、

例えば、暴力団の事務所など。

その場合は、契約を解除できます。

3つ目ですが、大きな河川の近くや谷地にある土地です。

これはある程度、想像つきますよね。

河川の氾濫による水害とか、地番沈下の不安もあります。

高松でも平成16年の台風23号で、河川が氾濫し大きな被害がでましたね。

死者11名、重軽傷者28名、家屋の全壊48戸、半壊40戸、

床上浸水4,431戸、床下浸水13,336戸。

河川の近くや谷地はなるべく避けてください。

それと最後の4つ目は、見晴らしがいい土地です。

確かに、こういう土地は、開放感や眺望が魅力です。

バブルのころに、傾斜地の造成が盛んに行われてました。

人気があったんですね。

しかし、これも平地の土地と比べると土砂崩れや、地番沈下の恐れがあります。

ですから、眺望重視でない限り、こういう土地も避けておいたほうが無難でしょう。

以上、4つほど安くても買ってはいけない土地を話しました。

安いには、安いなりの理由があるということです。

安くて良い土地はありません。

ですから、安い土地を買う場合は、リスクを十分承知したうえでそうしてください。

2017年01月19日

「失敗しない土地選びの秘訣」8

土地情報は、不動産情報誌や新聞広告などで知ることができます。

また、最近はインターネットでも情報が取れますね。

で、いいなあと思う土地の多くは、分譲地。

でも、この分譲地、ほとんどが、「建築条件付き」ってなってますよね。

建築条件付きと言うのは、皆さんもご存知だと思いますが、

簡単に言うと、土地と建物がセットになっている物件ですね。

家もセットになってるんで、便利といえば便利なんですが・・・。

でも、建築業者を自由に選べません。

それが、良い家を建ててくれる業者であればいいんですが、

実は、そうでない場合が多いんですね。

分譲業者の多くは、ビジネスで家を建ててます。

家づくりより、儲けることが優先なんです。

もちろん、分譲業者のなかにも良い家を建ててるところもあります。

あるにはあるんですが、それはほんの一握りです。

ですから、皆さん、もし、あなたが自然素材の家を建てたいと思っても、できない場合が多いんです。

そこで今日は、分譲地にあなたが建てたい家を建てられる方法を教えますね。

と、その前に、まず、「どうして条件付きなの?」ってことを簡単に説明しておきますね。

この条件付き土地には、おおまかに二つのパターンがあります。

まず、その土地を販売している分譲業者が、建物を建てる。

そして、分譲業者が提携しているハウスメーカーで建てる。

この場合は、ハウスメーカは分譲業者に、手数料を払います。

家を建てるお客さんを紹介いただいたお礼ですね。

もちろんそのお金は、家を建てる人が負担することになるんですが。

分譲業者はビジネスとしてやってるので、良い場所を確保してます。

いい所というのは、駅に近い、人気の学校区、スーパーや病院が近い所です。

こういう場所は、自分で買主を見つけます。

しかし、少し条件が悪い場所だと、大手ハウスメーカーと提携します。

ハウスメーカーの優秀な営業マンが売ってくれるからです。

2017年01月18日

「失敗しない土地選びの秘訣」9

「建築条件って、外せるの?」

そう、思ってませんか。

では、条件をはずす方法をこれからお話します。

条件をはずす一つの方法は、あなたが分譲業者のリスクを負うことです。

具体的には、条件を外してもらう見返りに、少し高く買うんです。

「どれぐらい?」

わかりませんよね。

そんな経験ないんですから。

あくまで目安ですが、坪1万円から3万円くらいです。

例えば、50坪の土地だと、50万円~150万円ですね。

上乗せする金額は、交渉次第です。

つまり、ハウスメーカーから入る手数料をあなたが肩代わりするということです。

まずは、条件をはずせるかどうかを分譲業者に聞いてください。

もし、ダメといわれたら、どういう条件なら良いかさらに聞いてください。

それでもダメなら、その時はあきらめるしかありません。

次に、
上乗せしなくても、条件を外してもらえる方法があります。

それは、長く売れ残っている分譲地です。

売れてない原因はいろいろですが、

周辺相場より高い。

または、場所や形が悪い。

だいだい、こういう理由ですね。

長期間というのは、だいだい1年が目安でしょう。

1年以上前に売り出された分譲地で、売れ残っている土地を探してください。

探し方はとても簡単です。

不動産情報誌ありますよね?

掲載されているものは、すべて売れ残っている物件です。

当たり前ですが、売れてたら載ってないですよね。

目ぼしいところがあれば分譲業者に、

「土地だけ売ってくれますか?」

って聞いてください。

「建築条件を外すことは可能」です。

追伸 裏技を一つ。

分譲業者も人間です。

人間関係で、条件が外れることがあります。

その分譲業者と利害関係にある人、若しくは親しい人からを活用することです。

工務店で、不動産の免許を持ってる人なんかがそうです。

2017年01月17日

「失敗しない土地選びの秘訣」10

皆現地に行けば、気になるところを、直接質問できますよね。

そのとき、業者が、ちゃんとその物件について把握しているかどうか確認してください。

「○○だと思います」

とか「多分、○○です」

だと、ちょっと注意が必要ですね。

もし、その場でわからなければ、

「後ほど確認して連絡します」

最低これぐらいの返事ができなければ失格ですね。

曖昧なまま取引して、あとでトラブルになることがよくあります。

そして、デメリットも、ちゃんと説明するかどうかは大事ですね。

良いところばかり強調する。

悪いものを良いものに言う、言葉巧みな営業マンも多いですからね。

なぜ、そういう営業マンが多いかは、また後ほど説明します。

まずは、今日話した3つのタイプの業者には気をつけてください。

さて、希望の土地もみつかって、信頼できる業者もみつかり、
いよいよ最後の契約です。

はじめて知ることばかりで、ちょっとお疲れかもしれませんね。

でも、ここで気を抜くと、あとから後悔することになります。

今日は、法律がらみのちょっと堅い話をしますが、

とても重要なことなので,最後までしっかりと聞いてくださいね。

まず、宅地建物取引業法では、宅地・建物の売買契約を行う場合、

物件取引についての重要事項説明をすることになってます。

「堅い話やなあ~」って思いました?

でも大丈夫。

わかりやすく説明しますからね。

ようするに、重要事項の説明は契約前にしなければ、違反になるということです。

ですから、取引は重要事項の説明からスタートします。

そして、この説明時に、宅地建物取引主任者は主任者証(運転免許証に似ています)を見せることになっています。

かならず確認してくださいね。

さらに説明書には、主任者の記名押印が必要です。

つまり、重要事項は必ず書面で交付しないといけないんです。

口答だけでは、説明したことにはなりません。

実際、この書類には契約するかしなかの判断となることがたくさん書いてます。

その中でも、特にチェックすべきポイントが4つあります。

まず一つ目は、土地の取引形態の確認です。

取引形態によっては、仲介料がいらない場合もあります。

2017年01月16日

「失敗しない土地選びの秘訣」11

皆仲介料の上限は、売買代金の3%+6万円に消費税でしたね。

取引形態というのは、

 売主(売主が直接売る場合)
 代理(売主の代理人となる場合)
 媒介(売主の媒介となる場合)

の3種類あります。

仲介料が発生するのは、媒介の場合です。

代理の場合は、代理手数料をとられる場合があります。

売主から直接買う場合は、手数料はいりません。

つまり、取引形態によって、土地の売買代金以外のお金がいらないこともあるんです。

二つ目は、住宅ローン特約とあっせんの有無を確認してください。

例えば、土地は自己資金で、家はローンの場合。

土地と家あわせてローンの場合。

仮に銀行で審査が通らなかった場合、この特約があれば、一定期間以内であれば

契約を白紙撤回できます。

もし、手付け金を払っていても返してもらえます。

重要事項に書かない業者もいるので、気をつけてくださいね。

書いてないからといって、手付金を返さない業者は少ないとは思いますが。

ですから、この特約は必ずつけておいてもらってください。

三つ目は、建築条件以外の土地の場合は付帯条件を確認してください。

例えば、ここは3階以上の建物を建てちゃいけない。

住宅以外のアパートは建てちゃいけない。

あとでトラブルになるケースがあるんで、必ず確認しておいてください。

それから四つ目は、土地購入の諸費用を確認してください。

当然、土地代金以外の諸費用がかかるとうのはあなたも知っているでしょうが、

例えば、仲介手数料、登録免許税、住宅ローン費用などいくつかあります。

どれもお金がかかることなんで、必要な費用と金額を確認しておいてください。

以上、重要事項説明書で確認する4つのポイントでした。

さて、重要事項の説明が終われば、いよいよ契約です。

ところで契約ですが、必ず不動産業者の事務所でして下さい。

例えば、手付金を預けたあとで重要事項の説明をされたとします。

もし、話しが食い違ってたり、悪い条件があったりした時困りますよ。

契約は事務所でしてください。

2017年01月15日

「失敗しない土地選びの秘訣」12

さらに、契約時に気をつけるべきポイントが4つあります。

まず一つ目は、売主が本人かどうかを確認してください。

たまに売主本人でない人が、契約の席に座っていることがあるんです。

例えば、売主の弟さんとかですね。

売主本人が入院してたり、遠方に住んでたり理由はいろいろあります。

代理人が代理権を持っていればいいのですが、自称代理人の場合は注意が必要です。

例えば、売主の自称代理人との交渉で、1,000万円の土地を800万円で契約した場合。

あとで、売主本人が、「800万円なら売らない」

と言うケースも実際にあります。

もし正式な代理権がない場合、契約そのものが無効になります。

ですから、代理人場合は、代理人の資格があるどうかを書面で確認してください。

その場合、委任状だけでなく、売主の印鑑証明書も要確認です。

二つ目は、不動産業者が免許業者かどうか確認してください。

たまに、免許なしで免許業者らしく事業してる人はいます。

そういう人をブローカーって言うんですけどね。

ブローカーは、事務所で契約しましょうとは言いません。

なぜなら、免許業者なら必ず、事務所に免許証を壁にはってあります。

免許業者でないことがバレるんで、必ずお客さまの所に行くんです。

なぜ、免許業者でないといけないのでしょうか?

それは、損害賠償になった場合、賠償金を払ってもらえないことがあるからです。

免許業者は、営業を始めるときに営業保証金の供託が法律で義務付けられています。

消費者は、不動産の取引から受けた損害額をこの供託金から補填できるようになってます。

ですから、あなたが土地を買うときは、免許業者と取引してくださいね。

三つ目は、手付金は10%以上払わないでくださいということです。

通常、双方でなにも決めていない場合、手付金はすべて「解約手付」になります。

買主は手付金を放棄することで、売主は手付金の2倍を買主に払うことで契約を破棄できます。

仮に、皆さんが契約を解除したい場合、払った手付け金は返ってきません。

もちろん、ローン特約をつけていれば手付金は全額返ってきます。


2017年01月14日

「失敗しない土地選びの秘訣」13

実は、業者によって、手付金をなかなか返してくれないところがあるんです。

ですから、手付は1割までと覚えておいてください。

最後の4つ目ですが、実はこれが結構、重要です。

というか、不動産取引の基本中の基本なんです。

それは契約書、重要事項説明も含めてですが、業者によく説明してもらってください。

業者の中には、何十ページもある契約書でも、5分ぐらいで説明を終わる人がいるんですね。

所在地と面積と金額だけ確認して、「はい、ここにハンコ押してください」
っていう人、結構いるんです。

そもそもどんな土地でも、短所も長所もあります。

短所も納得していれば、トラブルにならないんです。

それで、業者には、契約書、重要事項説明をよく説明してもらいましょう。

もし、不明な点があれば必ず確認しておくことが重要です。

今日は、少し堅い話をしましたが、不動産取引をするうえでどれも重要なことです。

しっかりと覚えておいてくださいね。

では、あなたにピッタリな土地を探す方法をお話しますね。

具体的な土地の探し方の前に、是非、知っておいて欲しいことがあります。

それは、多くの人が、自分が本当に欲しいものを知らないということです。

「え~、そんなことないでしょう」

って思いました?

確かに家を建てる土地を探している。

それはわかります、でも、私のところに相談に来て、「土地がなかなか見つからないんです?」

って言うんですね、そんな時、私はこんな質問をします。

「外食する時、お店はどのように決めてます?」

そうすると、こんな返事が返ってきます。

「その時によります」

そうなんです。

まず、何が食べたいか?

日本料理、中華料理、フレンチ、イタリアン・・・。

誰と一緒?

ひとり、2人、4人、10人・・・。

目的は?

腹を満たすため、友達との懇親、お客様を接待・・・

予算はいくら?

1,000円、5,000円、20,000円・・・。

これらがわかってれば、行く店は決まりますよね。

しかし、もし、何もわかってなくて、

「どこかおいしい店ない?」

って聞かれても、答えようがないですね。

2017年01月13日

「失敗しない土地選びの秘訣」14

勘のするどい皆さんなら、もうおわかりですね。

土地選びも同じです、なかなか決まらない人は、条件を決めないまま探してるんです。

だから、1年経っても自分にぴったりの土地が見つからないんです。

それで、土地探しを始める前に、あなたが決めておくべきことが5つあります。

まず一つ目は、不動産の価値をどのように考えているかです。

財産と考えてるのか?

それとも、消費するものとして考えてるか?

別な言い方をすれば、日常生活の便が優先か、自然環境が優先かということです。

日常生活の便を優先すると、市街地で駅にも近く、買物も便利な場所になります。

こういう所は、多くの人が住みたいと思います。

ですから、そういう不動産は売りやすいんです。

つまり、財産としての価値が高いんですね。

一方、自然環境を優先すれば、郊外の静かな場所になりますね。

こういう所は、交通の便も、生活の便もよくありません。

だから、いくら安くても、なかなか売れません。

それは、車といっしょで、ローンを払いながら消費していることになるんです。

つまり、財産としての価値は低いということです。

皆さんは、どちらかにしますか。

あなたの価値観で決めてください。

もちろん、生活の便がよくて、自然環境も良いところという気持ちはわかります。

でも、どちらを優先するかを決めておかないと、土地探しで混乱します。

もしなかなか土地が決まらないなら、まずここからスタートしてください。

ただし、これって、実はすごく難しいんですよね。

なぜなら、夫婦でもそれぞれ価値感が違うからです。

「互いの価値観を尊重してます」って言われそうですが・・・

普段の生活ではもちろんそうでしょう。

でも、大きな決定をしなければいけないとなれば話は別です。

家は、一生に一度の大きな買い物ですからね。

お互いの価値観がぶつかります。

そこでポイントの二つ目は、お互いの価値観をすり合わせることです。

決して、「あなたはおかしい」って言わないでくださいね。

価値観は、人それぞれ違うんですから。

「わたしはこう思うけど、あなたはどう?」って感じですね。

じゃ、平行線になったらどうしたらいいか、それは一番最後に話しますね。

2017年01月12日

「失敗しない土地選びの秘訣」15

三つ目は、誰(または何時)を中心に考えるかです。

具体的には、旦那さんか、奥さんか、それとも子どもかってことです。

一番多いのが、子ども中心です。

「長男が来年4月に入学するんで、それまでに入居したいんですが。」

そういう人たちは、夫婦二人になったときのことをあまり考えてません。

子どもと一緒に過ごせるのは、10年から15年です。

長くても20年でしょう。

それに比べ、夫婦だけで暮らす年月はずっと長いはずです。

でも、もう、お気づきだと思いますが、

誰を中心に考えるかも、あなたや、あなたの家族が何を優先するかなんです。

もし、皆さんが、仕事を優先するなら、職場に近いところになるでしょう。

子どもを優先するなら、学校区で探すことになるでしょう。

いずれにしても、誰を中心に考えるかで、住む場所もいろいろ変わってきます。

でも、それが決まれば、絞り込めるんですけどね。

四つ目は、予算配分を考えることです。

まず、予算の考え方なんですが、

「今の生活より質を落とさない」

これを、忘れないでくださいね。

と言うのが、家を建てて、生活レベルが落ちる人が多いからです。

特に、目いっぱい住宅ローンを組んでる人に多いんです。

何のために家を建てるんでしょうか?

今より生活を楽しむためではありませんか?

家は建ったが生活は苦しくなった、これでは本末転倒ですよね。

ですから、資金計画はとても大事なんです。

さて、予算配分についてですが、まずは総予算を決めます。

次に、建物にかける予算を決めてください。

建物の予算が決まれば、総予算からそれを引けば土地の予算(諸費用を含めて)がでます。

ところで、「なぜ建物の予算を先に決めるの?」

って思いました?

それは、土地がない人は、「まずは土地を」

って思ってて、建物についてあまり考えないからです。

土地を買えばそこに家を建てるわけですから、

そこにどんな家が建つかは知っておかないとあとで困ります。

土地が高かったんで、希望する家が建てられなかったという例がよくあります。

皆さんがそうならないために、まず、家の予算を決めてください。

2017年01月11日

「失敗しない土地選びの秘訣」16

最後の五つ目は、皆さんのこだわりです。

例えば、

海が見える場所とか、眺望とか。

あるいは、○○町とか、学校区とか、駅から5分以内とか。

なぜ、こだわりが最後かというと、数多くの中から絞り込む時に役立つからなんです。

こだわりがあると決めやすいんです。

それに、そのこだわりが実現すれば満足度が高くなるんです。

よくあるのが、あれもこれもでどっちつかずで決めてしまうケースですね。

買ったあとで後悔するのがこのパターンです。

これは家のプランづくりでも役に立ちますので覚えておいてくださいね。

もちろん、こだわりすぎるのはよくありません。

何年たっても見つからないということになるので、こだわり過ぎに注意してください。

で、最後に夫婦や家族の間で意見がまとまらなかった場合、どうしたらいいかです。

やっぱり、こだわりを一つだけ取り入れてあげることです。

一つ実現できれば、それで満足できます。

これ、夫婦円満の秘訣です。

次は、土地の探し方について具体的な方法を話しますね。

実は探しだす方法はとても簡単です。

不動産情報誌、新聞広告、インターネット上の売り物件、

その中から、貴方の条件に合うをものを全て拾い出してください。

この段階では、100%条件にあわなくて大丈夫です。

一つでも合うならOKです。

ただし、全ての情報です。

なぜ、全てなのか?

それはなかなか土地が見つからない人の多くが、ただ漠然と、

「もっといい土地があるに違いない」

と思い込んでいるんですね。

皆さんはそんなことないですか?

ですから、まずは一つでも条件にあう物件を、全て拾い出してください。

そして、それらを全部、テーブルの上にひろげます。

それが、現在、売りにでている物件の全てです。

だから、この中から選ばないといけないことが客観的にわかるんですね。

まず、これが土地探しを成功させるための第一歩です。

次に、その中から、ここは見てみたいと思えるものを選んでください。

その物件を資料請求してください。

そして、実際見に行ってください。

2017年01月10日

「失敗しない土地選びの秘訣」17

土地見に行ったら、その中で、ここなら買っても良いと思えるところを3箇所ピックアップしてください。

どうですか?

探し方はとても簡単でしょ?

簡単ですが、面倒くさがってやらない人もいますね。

でも、これやらないと、何時まで経っても、

「もっといい土地があるに違いない」

から抜け出せません。

そして、最後はゆっくり検討できないまま契約、と言うことになりかねません。

そうならないために、準備しておきましょうね。

ところで、探す期間はだいだい3ヶ月くらいですね。

3ヶ月探せば、その地域では、真新しい物件はそう出てきません。

さて、ここからが、土地選びの正念場です。

これを知っていることが、土地選びで成功する決め手になります。

これは、ほとんどの人が知りません。

だから、一部の人を除いて誰もやってません。

でも、実際うまく行った人の話なので、きっと役に立つはずです。

不動産情報誌、新聞広告、インターネット上の売り物件、

その中から、あなたの条件に合うをものを全て拾い出します。

これをしないと、いつまでも、

「もっといい土地があるに違いない」

と言うことになるんです。

ですから、一つでも条件にあう物件を、全て拾い出しテーブルの上にひろげます。

それが、現在、売りにでている物件の全てなので、この中から選びます。

次に、その中から、ここは見てみたいと思えるものを選びだします。

その物件を資料請求します。

そして、実際見に行きます。

それから、その中で、ここなら買っても良いと思えるところを3箇所ピックアップします。

ちなみに、探す期間はだいだい3ヶ月くらいでしたね。

さて、ここからが、土地選びの正念場でした。

まず、ピックアップした3件の物件ですが、

建築のプロ(工務店)と現地に一緒に行って、見てもらってください。

この時、普通は不動産業者と見に行きますよね?

でも、不動産業者ではだめなんです。

2017年01月09日

「失敗しない土地選びの秘訣」18

そもそも不動産業者は、取引を仲介する専門家で、建築については素人なんです。

要は、不動産屋では、その土地にどんな建物が建つかアドバイスはできないんです。

それで、皆さんが3箇所ピックアップしたら、

必ず、建築のプロと一緒に現地を見に行ってください。

建築のプロと一緒に現地に行くメリットはたくさんあります。

一つは、建物の詳しい話を聞けます。(当たり前ですが)

どんなにその土地があなたにピッタリでも、建物のイメージが膨らまないんです。

例えば、現地に行き、周りに家が建て込んでたりすると、

「ちょっと日当たり悪そうだな」って心配になったりします。

これが不動産業者の場合、「ここは建物の高さ制限が厳しい地域なんで、大丈夫ですよ。」

ぐらいの話で終わってしまいます。

まあ、建てたことがないんで、しょうがないんですが。

でも、その点、建築のプロなら、いろんなアドバイスができるんです。

それと、もう一つ大きなメリットがあります。

それは、工務店は、土地取引に利害関係が発生しないということです。

通常、不動産業者は、どんなに悪いところでも良いように言います。

なぜって、それは、悪いところを正直に言うと、土地が売れなくなると思うからです。

工務店は、利害関係のない第三者として客観的にその物件を判断してくれます。

ですから、皆さん、現地に行くときは、必ず工務店の方と一緒に見に行くことをお勧めします。

できれば、契約にも立ち会ってもらってください。

素人では見逃すところを、建築のプロとして指摘してくれますから。

以上、「失敗しない土地選びの秘訣」でした。

これであなたは、土地選びに必要な判断基準を身に着けました。

追伸 

家づくりは、一時の気分で安易に決めるものではないと考えています。

また、家づくりは、家を建てることが目的ではなく、あなたとあなたの家族が

毎日の生活を楽しむことだと思っています。

「本気で家づくりを進めたい」と思った時に、全力でお手伝いしたいと考えています。

それで、もし今、そのお手伝いを必要としているなら、私に電話してください。

TEL0120-277-104 ㈲東翔建設 荒 敏信

心よりあなたからの連絡をお待ちしています。

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